Возможности перехода права на ранее образуемые земельные участки

Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и земельным правом, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства. Более того, земля как уникальный природный ресурс имеет особый юридический статус.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 27.07.1997 г. № 122-ФЗ.

Содержание права собственности заключается в правомочиях владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком. Владение земельным участком представляет собой обладание им как своим, например для юридических лиц это возможность числить его на балансе. Пользование землей – это возможность получать определенные полезности, например, возводить постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры и т. д.
Собственник земельного участка имеет право для собственных нужд использовать общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды и обособленные водные объекты.

Правомочие распоряжения землей – это возможность для собственника определять юридическую судьбу земельного участка: дарить, продавать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в уставный капитал, передавать в пользование, владение, отдавать земельный участок в залог и т. д. Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению совершать в отношении его любые действия, не противоречащие закону, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц и не наносящие ущерба окружающей среде.

Согласно Земельному кодексу, аренда земли – это форма землевладения и землепользования, когда одна сторона предоставляет за определенную плату другой стороне земельный участок во временное пользование для ведения какого-либо хозяйства. Арендодателями земельных участков могут быть собственники участков, а при сдаче в аренду земельных участков,
находящихся в государственной собственности, – уполномоченные государством органы.

Сервитут – это ограниченное право пользования чужим земельным участком. В соответствии с п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ, собственник земельного участка (или иной недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Обременение земельного участка сервитутом ни в коем случае не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения участком. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для участка, в отношении которого он установлен. Более того, собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в отношении которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (п. 5 ст. 274 Гражданского кодекса РФ).

В случае если права на земельный участок, обремененный сервитутом, перейдут к другому лицу, то сервитут сохранится. При этом сам по себе сервитут не может быть предметом сделок (купли-продажи, залога и др.) и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимости, для обеспечения использования которой сервитут был установлен (п. 5 ст. 274 Гражданского кодекса РФ).

Договор безвозмездного пользования Гражданским законодательством трактуется как обязательства передачи некоторой вещи одним субъектом другому субъекту в безвозмездное временное пользование. При этом субъект берет на себя обязательство возвратить предмет договора в надлежащем состоянии, которое должно соответствовать параметрам на момент его получения, с учетом реального износа. Если предмет договора не будет соответствовать условиям договора, то пользователь вправе расторгнуть заключенный добровольный договор.

Участниками гражданско-правовых сделок с земельными участками могут быть субъекты гражданского права, обладающие правоспособностью и дееспособностью: граждане Российской Федерации, иностранные граждане, лица без гражданства, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Сделки с земельными участками могут быть односторонними, двусторонними и многосторонними.

В соответствии с гражданским законодательством все сделки с земельными участками совершаются в письменной форме путем составления документа, выражающего содержание сделки и подписанного непосредственно лицом, от имени которого совершена сделка, или тем, кто действует по его полномочию, в частности на основе доверенности.

В соответствии со ст. 164 и п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ, сделка с земельным участком считается заключенной с момента государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация – особый юридический акт, на основании и с момента совершения которого за физическими и юридическими лицами государство признает и закрепляет возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на землю. Сделка считается зарегистрированной и соответственно имеющей юридическую силу с момента внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Земельный участок не может быть предметом сделки, если по нему существует спор о принадлежности тому или иному лицу, в случае, если в Единый государственный реестр прав внесена запись о запрещении, а также участок, состоящий под арестом.

Можно выделить следующие виды сделок, при которых право на земельные участки переходит от одного лица к другому:

  • купля-продажа земельных участков и земельных долей (паев);
  • передача органами местного самоуправления за плату земельных участков приватизированным государственным и муниципальным предприятиям, в том числе при расширении и дополнительном строительстве, гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности; иным собственникам недвижимости, иных объектов и прав.
  • наследование земельных участков и земельных долей;
  • мена земельных участков и земельных долей;
  • дарение (безвозмездная передача) земельных участков, земельных долей;
  • договор уступки права требования (цессии) по договору аренды земельного участка;
  • договор ренты;
  • иные сделки, не противоречащие законодательству Российской Федерации и законодательству области.

Особенности купли-продажи земельных участков. Купля-продажа
земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу прав на участок или внесенных в Единый государственный реестр прав сведений об иных запрещениях либо аресте участка.

Сделка оформляется договором купли-продажи, заключаемым в письменной форме. Сделку заключают собственник и покупатель или уполномоченные ими лица.

При совершении сделки купли-продажи участка продавец или покупатель не вправе по своему желанию изменить его целевое назначение.

Цена участка, условия оплаты определяются по договоренности сторон или по результатам конкурса.

К договору купли-продажи земельного участка прилагается план участка, удостоверенный органом кадастровых работ (соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству).

Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации перехода права.

При продаже по договору здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с правом собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка (ст. 552 ГК РФ). Если в договоре купли-продажи объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в собственности у продавца, отсутствует запись об определении права на соответствующий земельный участок,
к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного
участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Особенности мены земельного участка. Действующее земельное законодательство предусматривает право на обмен земельного участка. Данное право установлено п. 2 указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767: «Граждане и юридические лица имеют право обменивать земельный участок». Пункт 5 того же Указа предоставляет право обмена собственнику доли (пая) земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Порядок обмена земельного участка регулируется соответствующими
положениями ч. 2 ГК РФ, поскольку российское законодательство относит земельный участок к недвижимому имуществу, а на земельный участок распространяются гражданско-правовые нормы, регулирующие обмен имущества.

В соответствии с ГК РФ обмен имущества, принадлежащего гражданам и юридическим лицам на праве собственности, производится по договору мены. К договору мены применяются те же статьи ГК РФ, которые регулируют сделки куплипродажи. При этом обе стороны выступают в качестве продавцов своего имущества и покупателей того имущества, которое они получают по договору мены.

Обе стороны должны зарегистрировать в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

  • свое право на объекты мены (перед регистрацией договора мены);
  • договор мены в письменной форме;
  • возникшее на основании договора мены право каждого на земельный участок (после регистрации договора мены). Особенности дарения земельного участка. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность. Общие положения заключения договора дарения регулируются ГК РФ.

Договор дарения земельного участка должен быть оформлен письменно и зарегистрирован в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.

Рента земельных участков. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Получателями постоянной
ренты могут быть только граждане, а также организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем
ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты, его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого
лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа.

Наследование земельных участков. Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях. На принятие наследства, в состав которого входит земельный участок, специальное разрешение не требуется.

При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс РФ предусматривает наследование по закону либо по завещанию. Земельные участки имеют различное целевое назначение, разрешенный режим использования и охраны, ограничения по предельному размеру. Особенности, связанные с целевым назначением, разрешенным режимом использования, должны учитываться. Например, когда земельный участок окажется в собственности иностранного гражданина или лица без гражданства, а они им не вправе обладать, то предусматривается соответствующий порядок отчуждения такого участка.

Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

В случаях, когда право на участок принадлежит нескольким лицам, в качестве наследства будет выступать доля в праве общей собственности на земельный участок.

Основным принципом земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все подобные объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом. Также установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий и сооружений в случае, если они принадлежат
одному лицу. Когда право собственности на земельный участок и строение переходит к разным лицам, суд, разрешая спор между собственником недвижимости, расположенной на земельном участке, и собственником этого участка, может признать за той или иной стороной право приобрести собственность другого участника спора или установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости.

Похожие статьи

Рассчитать стоимость