Общие понятия о межевании

Межевание земельного участка – это комплекс геодезических и кадастровых работ по уточнению (определению) границ земельного участка его площади и точных размеров. Результатом межевания является кадастровый паспорт, содержащий в себе сведения об установленных (уточненных) границах, размерах и площади земельного участка.

Межевание состоит из нескольких этапов: сбор документов для межевания, обмер земельного участка, восстановление границ земельного участка на местности (при необходимости),
извещение заинтересованных лиц (при необходимости), согласование границ земельного участка (при необходимости), формирование межевого плана, постановка (внесение изменений) на
кадастровый учет.

Межевание необходимо при постановке уточнении, объединении, перераспределении, разделе границ земельного участка.

Уточнение – это определение и закрепление на местности геодезическими методами границ земельного участка.

Объединение – это формирование земельного участка путем объединения нескольких земельных участков в один.

Перераспределение – это образование земельных участков путем перераспределения их границ.

Раздел – это образование новых земельных участков путем раздела на 2 или более земельных участка.

Более всего востребовано межевание при уточнении и закреплении границ земельного участка на местности.

Проще говоря, если вам нужно оформить увеличение (прирезку), установить границы на местности, притом, что участок не состоит на кадастровом учете, или продать земельный участок, без сомнений вам нужно провести межевание. Вряд ли кто-то захочет купить ваш участок, если границы его не установлены на местности и не учтены в государственном кадастре недвижимости. Ведь бывают такие случаи, когда люди покупают участок по кадастровому паспорту формы В1 (без установленных границ на ГКН), а потом сталкиваются с проблемой нехватки площади или оказывается, что часть участка прихватил сосед, а земля стоит денег, и причем немалых. Вот основные плюсы межевания.

Теперь перейдем к минусам. Самый главный минус межевания – это затрата времени и средств.

В России более 30 млн человек имеют земельные участки. Лишь небольшая часть из них владеет земельными участками на праве собственности, остальные или имеют правоудостоверяющие документы старого образца (государственные акты, свидетельства о праве собственности и др.), либо не имеют никаких документов на участок.

В настоящее время можно заметить тенденцию к тому, что большинство владельцев земельных участков стремятся переоформить свое право на землю и получить свидетельство о государственной регистрации права нового образца.

Основной причиной, почему переоформление земельных участков пугает и тревожит владельцев земли, является проведение процедуры межевания – процедуры, которая затягивает не
только время переоформления права, но и влечет значительные финансовые затраты.

Межевание представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных
участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения. До недавних пор процедура межевания была обязательной процедурой для регистрации права
собственности на садовый земельный участок.

24 октября 2007 г. вступил в силу Федеральный закон № 230 от 18 октября 2007 г., которым отменена необходимость обязательного проведения межевания земельных участков для
регистрации прав собственности на садовые земельные участки.

Отмена обязательной процедуры межевания стала хорошей новостью для тех садоводов, кому это процедура была финансово обременительна. В данное время продлена амнистия для владельцев дачных участков до 01.01.2018 г.

Но, помимо положительных моментов, необходимо будет предупредить владельцев земельных участков, которые соберутся их оформлять без этой процедуры, что в дальнейшем у них могут возникнуть проблемы.

Адвокатская практика в области защиты земельных прав граждан и юридических лиц показывает, что основные споры по данной категории дел происходят между владельцами соседних (смежных) земельных участков. Соседи не могут определиться между собой, где должна проходить граница.

Отношения соседей по земельным участкам портятся, как правило, после того, как один из них выяснит, что размер его участка не соответствует тому, что указано в правоудостоверяющем
документе (свидетельстве о праве собственности, государственной регистрации акта и т. п.).

Если фактический размер земельного участка отличается в меньшую сторону, то претензии, чаще всего, предъявляют соседям. Претензии обоснованы, если соседи действительно изменили
границу земельных участков, передвинув забор.

Сомнения подтверждаются или опровергаются при проведении межевания.

В случае нарушения со стороны владельца земли границы смежных земельных участков, выразившегося в захвате чужой земли, готовится исковое заявление о восстановлении границы землепользования.

Если бы все земельные участки прошли процедуру межевания и были поставлены на адастровый учет, подобных споров можно было бы избежать.

Напомним, что процедура межевания включает в себя не только определение границ земельного участка на местности, но и их обязательное согласование с владельцами смежных участков.

Согласование границ земельного участка и подписание соответствующего акта – это процедуры, которые представляют для некоторых владельцев земли определенные сложности.

Есть несколько наиболее часто встречающихся в практике проблем, возникающих при согласовании границ:

  • владельца соседнего земельного участка можно не найти, в связи с тем, что он забросил свою землю несколько лет назад или скончался, а его наследники не вступили в наследство;
  • с соседями могут быть неприязненные отношения, и только по этой причине или по иной причине они могут отказать в подписании акта согласования границ.

Рассмотрим первый из двух вариантов, на примере ситуации, когда сосед смежного участка многие годы не появлялся на своей земле.

Дело происходило в одном из районов г. Бийска. Владелец (назовем его Самойловым) земельного участка, расположенного на территории Садоводческого товарищества «Осинки», приобрел свою землю по старым правилам, без проведения межевания. Договор купли-продажи земельного участка был заключен около десяти лет назад. Свидетельство о праве собственности на землю было получено в то же время.

Размер земельного участка, согласно правоудостоверяющего документа на землю, равнялся 6 соткам. После покупки земельного участка, на протяжении нескольких лет, Самойлов не приезжал и не обрабатывал свой участок.

Спустя десять лет, он приехал, и, решив оформить на свой участок документы нового образца, вызвал геодезистов, которые произвели соответствующие замеры и установили, что его надел
не соответствует шести соткам в сторону уменьшения: фактически ему принадлежит 5 соток.

Немного подумав, он обратился в суд с исковым заявлением об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения. В качестве ответчиков были указаны соседи его земельного участка с трех сторон.

В отличие от Самойлова, ответчики пользовались своей землей по ее прямому назначению постоянно, приезжали, обрабатывали, платили земельный налог.

В суде, в качестве доказательства своей правоты, Самойлов указывал на то, что по документам его участок одного размера, а по факту, другого – меньшего, следовательно недостающую сотку присвоили соседи.

В тот период, когда Самойлов получал в собственность земельный участок, перед государством помимо задачи закрепления прав как можно большего количества землепользователей в минимальные сроки, стояла и другая, которая заключалась в процедуре предоставления земельных участков без выполнения территориального землеустройства.

Документы на землю выдавались без определения границ земельных участков, а также без определения их точных размеров.

При межевании земельного участка, принадлежащего Самойлову, учитывая, что до этого площадь его участка определялась ориентировочно (по фактическому пользованию либо исходя
из документов с меньшей степенью точности, чем результаты межевания), появилось новое значение площади, которое соответствует действительному размеру земельного участка.

Гарантировать однозначное описание земельного участка можно, только используя самый достоверный способ определения его границ – межевание.

Истец был не согласен с тем, что он покупал земельный участок площадью одного размера, а оказался владельцем меньшего земельного участка. Учитывая цены Подмосковной земли, его разочарования понятны.

В ходе процесса по гражданскому делу суд выяснил, что пока Самойлов отсутствовал на своем земельном участке, его соседи вызвали геодезистов, обмерили свои земельные участки, заполнили акт согласования границ с теми соседями, которые приезжают на участок, а вместо Самойлова расписались сами.

Действия соседей Самойлова, безусловно, являются нарушением закона, подписи в акте согласования границ, должны ставить владельцы смежных земельных участков лично, либо
через представителя, уполномоченного на это нотариально заверенной доверенностью. Это правило закреплено в ст. 40 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Как же следует поступить тем владельцам, соседи которых не приезжают на свои участки и найти которых практически невозможно?

В таком случае следует обратить внимание на правила, установленные Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

В частности, в силу части 3 ст. 40 указанного Закона, если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие
посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись.

Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок в письменной форме представили обоснованные возражения о местоположении границы земельного участка, содержание таких возражений указывается кадастровым инженером в акте согласования. Представленные в письменной форме возражения включаются в приложение.

При наличии обоснованных возражений о местоположении границы такие возражения должны быть сняты либо путем проведения повторного согласования местоположения границы (отдельной характерной точки или части границы), либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации для разрешения земельных споров.

Заинтересованное в решении спора о местоположении границы лицо может обратиться для разрешения возникшего конфликта в судебные органы, а для чего следует подготовить обоснованное исковое заявление об установлении границы землепользования.

Лицо считается извещенным надлежащим образом, если его в адрес направлено извещение в виде письма, телеграммы либо другой корреспонденции о месте и времени проведения процедуры межевания. В настоящее время практикуется опубликование соответствующего объявления в местной газете. Наверное, не стоит предупреждать о том, что квитанции об отправлении извещений, публикация в газете и другие документы должны храниться на случай возникновения претензий.

История с Самойловым закончилась тем, что он в суде не смог доказать то, что ему принадлежало именно 6 соток земли, так как измерений раньше никаких не производилось.

Ситуация, с которой столкнулся наш герой, встречается практически с каждым садоводом, чей участок не проходил процедуру межевания.

Учитывая, что в настоящее время межевание производится на основании заявления заинтересованного лица, и то, что эта процедура перестала быть обязательной, представляется,
что владельцы земельных участков столкнутся с миной замедленного действия. На сегодняшний день они оформят свои земельные участки и получат на них свидетельства о государственной
регистрации права, но в полученных ими документах будет указан приблизительный размер земельного участка. Также будет не ясно, каким образом должна проходить граница между смежными участками.

В случае возникновения спора между соседями в таком случае вопрос будет решаться в суде. Прежде чем суд сможет вынести решение, будет необходимо провести землеустроительную
экспертизу, стоимость которой превышает стоимость межевания.

Стоит ли допускать возникновение неясностей с площадью и границами своего земельного участка, решать для себя должен каждый землевладелец. На мой взгляд, проведение межевания
необходимо.

Остановимся более подробно на самой процедуре межевания. Правила проведения процедуры межевания описаны в Инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом
8 апреля 1996 г. Межевание земель включает в себя:

  • подготовительные работы по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов;
  • полное обследование и оценку состояния пунктов государственной геодезической сети (ГГС) и опорной межевой сети (ОМС) – опорных межевых знаков (ОМЗ);
  • полевое обследование границ размежевываемого земельного участка с оценкой состояния межевых знаков;
  • составление технического проекта (задания) межевания земель;
  • уведомление собственников, владельцев и пользователей размежевываемых земельных участков о производстве межевых работ;
  • согласование и закрепление на местности межевыми знаками границ земельного участка с собственниками, владельцами и пользователями размежевываемых земельных участков;
  • сдачу пунктов ОМС на наблюдение за сохранностью;
  • определение координат пунктов ОМС и межевых знаков;
  • определение площади земельного участка;
  • составление чертежа границ земельного участка;
  • контроль и приемку результатов межевания земель производителем работ;
  • государственный контроль за установлением и сохранностью межевых знаков;
  • формирование межевого дела;
  • сдачу материалов в архив.

Установление границ земельного участка производится на местности в присутствии представителя районной, городской (поселковой) или сельской администрации, собственников, владельцев или пользователей размежевываемого и смежных с ним земельных участков или их представителей, полномочия которых удостоверяются доверенностями, выданными в установленном порядке.

После завершения процедуры установления и согласования границ земельного участка на местности производится закрепление его границ межевыми знаками установленного образца.

Результаты установления и согласования границ оформляются актом, который подписывается собственниками, владельцами, пользователями размежевываемого и смежных с ним земельных
участков (или их представителями), городской (поселковой) или сельской администрацией и инженером-землеустроителем – производителем работ. Акт утверждается комитетом по земельным ресурсам и землеустройству района (города).

Похожие статьи

Рассчитать стоимость